내가 하는 재건축, 재개발

최근에 시행사가 아파트 사업을 위해 매입 제안한 토지가격. 1. 서울 강북 모 재개발구역 대지 35평 구옥 근생(2종일반주거지역) : 30억에 매입 제안 . 평당 8500만원이다. 인근의 정상 시세는 대로변이 평당 4~5천, 골목길 안쪽은 평당 2천만원 내외이다. 이 구역은 토지등소유자 방식의 도시정비형 재개발사업이라 시행사가 동의율 확보를 위해 토지를 매입하는 케이스. (통상적인 주거정비형 재개발조합은 토지를 따로 매입하지는 않음) 2. 서울지역 모 지역주택조합 대지면적 15평, 전용면적 15평의 구옥 빌라 : 12억원에 매입 제안, 인근의 유사한 구옥 빌라의 정상 시세는 3~4억원 수준 3. 아파트 사업을 하기위해서, 법적으로 토지를 일정 비율 이상 확보해야 하는 사업들이 있다. 토지등 소유자 방식의..

오늘은 조금 쉽지만, 중요한 이야기를 해보려 합니다. 우리가 재개발 재건축을 공부하는 이유는 사실 투자의 관점과 일치하는 부분이 많습니다. 우리가 학자가 되려고 공부하는 것은 아니니까 말이죠. 쉬운 질문입니다. 내 집 마련은 어떻게 해야 하는 것일까요? 최근 집 값은 전고점의 80~90%를 회복하고 있어 선뜻 매수하기 겁이 나고, 청약 시장은 서울의 경우에는 수 백대 일의 경쟁률로 정말 로또에 가까운 당첨 가능성을 보이고 있습니다. 그래서 내 집 마련과 투자수익의 일거양득을 노릴 수 있는 재개발에 대해 투자 관점에서 살펴보겠습니다. 1. 재개발이 투자처로서 좋은 이유 현재 주택 시장은 명확한 양극화를 보이고 있습니다. 지방 미분양이 적체되는 동시에 서울의 입지 조건이 좋은 곳은 분양시장이 살아나 주택경기..

이 부분은 실무에 가깝고, 이 단계까지 가지 않은 투자자의 입장에서는 아직 큰 관심이 없을 수 있으나, 중요한 부분이기에 한번 짚고 넘어가면 좋을 것 같습니다. 정비사업 전체적인 절차에 대해서는 추후 다루겠지만, 이주비 대출은 당연히 관리처분인가가 난 이후에 실행이 가능합니다. 조합에서 이주기간을 정하고, 공고를 하면 언제부터 언제까지 이주비대출을 신청하세요.라는 안내를 하게 됩니다. 이주비 대출 흐름을 한번 살펴보면, 1. 조합 또는 이주관리센터에서 상주하는 은행 직원을 통해 이주비 대출 관련 서류를 작성합니다. 2. 그러면 창구에서 은행에 일괄 대출 서류를 접수하게 됩니다. 3. 서류 등 문제가 없다면, 이주비 전용 통장으로 이주비 전체 중 일정부분(10~30%)가 입금이 되고, 해당 토지 및 건물에..

전 글에서 다룬것과 같이 기본 이주비로는 이주를 하기에 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 쉽게 말하면, 헌 집의 감정평가액도 낮고, LTV도 낮기 때문이죠. 그래서 시공사들은 어떻게든 조합원들에게 어필하기 위해 추가 이주비라는 것을 제안합니다. 예전에는 법정 한도 40%만 제안하다가 최근 수주 경쟁이 치열해지자 LTV 100%, LTV120%까지 제안하기도 합니다. 시공사 제안서는 나중에 낱낱이 살펴보도록 하고, 추가 이주비를 대출하는 방법은 크게 아래 3가지 방법이 있습니다. 1. 시공사 신용공여 시공사에서 조합에 사업비 명목으로 대여해 주는 방법입니다. 시공사의 연대보증이 들어가는 부분인데요. 하지만 실제 대출 실행시, 시공사가 신용 보증을 거부하거나, 신용도가 낮은 경우 대출이 불가능하며, 기업의 부..

정비사업에서 가장 중요한 것을 하나 꼽자면, 저는 "이주비"를 이야기하겠습니다. 정비사업은 기본적으로 헌 집을 철거하고, 새 아파트를 짓는 사업입니다. 헌 집을 헌 집을 철거하는 동안 조합원들은 기존의 헌 집을 떠나서 어딘가로 거주지를 옮겨야겠죠? 헌 집을 떠나는 것을 "이주"라고 합니다. 하지만, 어딘가에서 살기 위해서는 전세든, 월세든 "돈"이 필요합니다. 그리고 만약에 그 헌 집에 세입자가 살고 있다면 전세금을 돌려줄 "돈"이 필요하게 됩니다. 이때 필요한 돈이 바로 "이주비"입니다. 다른 곳에서 살 돈이 없다면, 이주를 나갈 수 없고, 그러면 사업이 지연되고, 결과적으로 다양한 피해가 수반됩니다. 여웃돈이 있다면 상관없지만, 그렇지 못하다면, 이주비를 "대출"해야 할 필요가 생깁니다. 이렇게 "이..

너무도 오랜만에 이곳에 들어와 글을 끄적여봅니다. 그동안 너무 바쁘다는 핑계로, 글쓰는것을 미뤄왔더니, 어디서 부터 다시 시작을 해야할지 감이 잘 오지 않는군요. 누가가 제 글을 볼 지도 모른다는 생각이 더 글쓰기를 어렵게 만드는 것 같습니다. 오늘은 특별한 날은 아니지만, 오늘부터 하나씩 편안한 언어로 정비사업 관련 글을 업로드해보려합니다. 특별한 지식은 아니지만, 정비사업 현업에 있었다는 소중한 경험을 바탕으로 여러사람에게 도움이 되는 글을 써보겠습니다. 소통을 하는 공간은 아니지만, 궁금한 주제, 내용등 있으시면, 편하게 방명록에 남겨주시면 관련 글을 게제해보겠습니다.

통경축 건축심의 등 관련하여 통경축이라는 말이 많이 쓰이는데... 단순히 뻥 뚫린 길을 만들어야 한다고 생각했었습니다. 통경축 : 조망 등을 확보할 수 있도록 시각적으로 열린공간, 즉 경관축 요즘 살기 좋은 아파트의 평가기준의 요소로도 부각되고 있습니다. 아파트 단지 배치에서 시각적인 통로나 공간을 만들어 동과 동 사이로 경치가 보이도록 하는 통경축은 단지내 개방감을 주고, 주변의 경치를 끌어들여 조망환경을 더 풍성하게 해줍니다. 위는 한 재정비촉진지구에서 건축심의 중 지적된 내용이며 오른쪽과 같이 수정하여 통경축을 확보하는 배치계획을 하였습니다.

아파트를 보러 다니면 제일 먼저 알아야하는게 전용면적과 공급면적인데.. 이것만 알면 다 안다고 생각을 했었으나... 도시정비사업 실무를 하다보면 수십가지의 면적 개념이 등장합니다. 한번 정리해보겠습니다. ▷전용 면적 : 방, 거실, 주방, 화장실 등 독점적으로 점유하는 면적. (발코니 제외). ▷주거공용면적 : 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거 용도로 공용으로 사용하는 면적 ▷공급면적 = 분양면적 : 전용면적 + 주거공용면적 ▷기타공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정, 기계실, 놀이터, 놀이방, 화단 등 (주차장 포함) ▷계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적 ▷서비스면적 : 발코니 ▷전용율 : 전용면적 / 공급면적 ★발코니는 전용면적이나 계약면적 그 어디에도 포함되지 않는 순수 서비스 면적임. 그래서..

가로주택·소규모재건축과 정비사업 차이점 가로주택·소규모재건축과 정비사업 차이점 1. 정비구역 지정 절차 생략 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 : 소규모주택정비법)에 의한 ‘소규모주택정비사업’은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 ‘도시정비사업’에 있는 정비예정구역 및 정비구역지정 절차가 없다. 따라서 소규모주택정비사업은 추진위원회 단계가 생략된다. 2. 안전진단 생략 소규모주택정비사업은 별도로 안전진단을 받지 않는다(국토교통부 주택정비과 2019.1.22.). 3. 행위제한 규정 없음 재개발·재건축사업에는 행위제한 규정이 있다. 그런데 소규모주택정비법에는 행위제한 규정이 없다(국토교통부 주택정비과 2019.3.20.). 다만, 소규모주택정비사업법은 제33조제1항제3호에 “너무 좁은 토지 또..

재건축 초과이익 환수제 재건축의 경우, 초과이익(3000만원이상)이 발생하면, 예상 개발이익의 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도. 재건축부담금 산정방식 (①재건축 종료 시점의 주택가액 – ②재건축 개시 시점 주택가액 – ③개발 비용–④정상주택가격상승분) x ⑤0% ~ 50% 재건축부담금 산정방식 ① 재건축 종료 시점의 주택가액 - 조합원 주택가액, 일반분양분 주택가액, 소형임대주택 인수 가격 합산 금액 - 종료시점 : 준공인가일 - 조합원 주택가액 : 한국감정원 의뢰, 부동산가격공시위원회 심의. 공시주택가격 수준 - 일반 분양분 주택가액 : 분양시점 분양가격 총액 - 소형임대주택 인수가격 : 주택 – 공공임건설대주택 표준건축비 / 토지 – 기부채납(개발비용) ② 재건축 시..