추가 이주비 방법들
전 글에서 다룬것과 같이 기본 이주비로는 이주를 하기에 턱없이 부족한 것이 사실입니다.
쉽게 말하면, 헌 집의 감정평가액도 낮고, LTV도 낮기 때문이죠.
그래서 시공사들은 어떻게든 조합원들에게 어필하기 위해 추가 이주비라는 것을 제안합니다.
예전에는 법정 한도 40%만 제안하다가 최근 수주 경쟁이 치열해지자 LTV 100%, LTV120%까지 제안하기도 합니다.
시공사 제안서는 나중에 낱낱이 살펴보도록 하고,
추가 이주비를 대출하는 방법은 크게 아래 3가지 방법이 있습니다.
1. 시공사 신용공여
시공사에서 조합에 사업비 명목으로 대여해 주는 방법입니다. 시공사의 연대보증이 들어가는 부분인데요.
하지만 실제 대출 실행시, 시공사가 신용 보증을 거부하거나, 신용도가 낮은 경우 대출이 불가능하며, 기업의 부채가 증가할 수 있습니다.
시공사가 많은 쓰는 방법이긴 한데, 대출 규제 때문에 신용도 때문에 "어쩔 수 없다"는 방법을 많은 쓰긴 합니다.
2. 특수목적법인(SPC)
SPC를 설립하여 자금을 만드는 방법입니다.
시공사에서 제3의 금융기관으로 된 특수목적법인을 세워서, 이 법인에서 조합에 자금을 대여하고, 조합이 이를 추가 이주비로 사용하는 방법입니다.
과전주공 5단지의 예로 설명을 드리겠습니다.
대우건설은 SPC를 설립합니다. 이에 키움증권은 자본금을 납입하고, 이에 대우건설이 연대보증을 서는 시스템입니다. 이 SPC가 조합에 "사업비"를 대출해 주고, 나중에 공사가 완료되면 SPC에 조합이 돈을 갚는 구조입니다.
SPC는 일종의 페이퍼컴퍼니로, 돈을 이동시키는 창구역할을 하는 셈입니다.
이 SPC는 금융회사가 아니고, 자금조달(펀딩)을 통해 조합에 "투자"하는 행위기 때문에 대출이라고 보지 않을 수도 있습니다.
3. 조합원 간 전세계약
반포3주구 재건축 사업에서 논란이 일었던 방법입니다. 조합원끼리 서로 전세 세입자로 들어가는 방법입니다. 이 방법이 좋은 점은, 주택담보대출이 아니라 조합 대상의 사업비 대출이기 때문에 LTV 규제에 해당되지 않는다는 점입니다. 대출 이자도 본인이 대출을 받은 만큼 부담하므로, 전체 사업비 즉 다른 조합원의 재산에 피해를 주는 방법도 아닙니다.
이 방법에 대해 자세히 알아 보겠습니다.
a라는 조합원은 A라는 아파트에 살고 있고, b라조합원은 B라는 아파트에 살고 있습니다. 당연히 같은 재건축사업 내에 살고 있고, 이주를 해서 다른 곳에 살 자금이 부족합니다.
a와 b는 서로의 집에 들어간다고 전세계약을 합니다. 조합은 a는 b에게, b는 a에게 줄 보증금을 빌려줍니다. 이렇게 각각 보증금에 달하는 이주비를 마련하게 되었습니다.
언론에 따르면 반포3주구에게 이런 식으로 약 25명의 조합원이 꼼수 전세계약을 맺은 것으로 알려졌습니다. 이런 방법으로 약 8억 원 자금을 마련했다고 합니다.