정비사업의 "이주비"에 대하여

정비사업에서 가장 중요한 것을 하나 꼽자면, 저는 "이주비"를 이야기하겠습니다.

정비사업은 기본적으로 헌 집을 철거하고, 새 아파트를 짓는 사업입니다.

헌 집을 헌 집을 철거하는 동안 조합원들은 기존의 헌 집을 떠나서 어딘가로 거주지를 옮겨야겠죠?
헌 집을 떠나는 것을 "이주"라고 합니다.

하지만, 어딘가에서 살기 위해서는 전세든, 월세든 "돈"이 필요합니다. 그리고 만약에 그 헌 집에 세입자가 살고 있다면 전세금을 돌려줄 "돈"이 필요하게 됩니다. 이때 필요한 돈이 바로 "이주비"입니다.

다른 곳에서 살 돈이 없다면, 이주를 나갈 수 없고, 그러면 사업이 지연되고, 결과적으로 다양한 피해가 수반됩니다.

여웃돈이 있다면 상관없지만, 그렇지 못하다면, 이주비를 "대출"해야 할 필요가 생깁니다.

대구 중구 남산동 재건축 세입자 이주대책 요구 시위

이렇게 "이주비 대출"은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것이라고 생각하면 됩니다.

정책이 자주 바뀌지만,  23년 7월 현재, 기준, 규제지역은 LTV30%, 비규제지역은 LTV60%로 확대된 상태입니다.
(규제지역, 비규제지역, LTV, DTI는 다른 글에서 자세히 설명하기로 할게요.)

간단히 LTV란 내 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다.

일단 이주비 대출이 나온다고 가정을 합시다.
주택담보 대출의 일종인 이주비 대출을 실행하기 위해서는 주택의 가치를 산정해야겠죠? 그 주택은 바로 "헌 집"의 가치입니다.
그 "헌 집"의 감정평가가 1억이고, 재개발 호재 때문에 시세가 5억이라고 해서, 기준이 5억이 되는 게 아니라, 1억이 됩니다.
1억의 30%, 60%는 각각 3천만 원, 6천만 원이 되겠죠?

2023년 3월부터 규제지역 내 다주택자 주담대를 허용하면서 일시적 1가구 2주택자에 적용하는 규제지역 내 LTV를 60%로 상향하기로 했다

 

근데 주변에 전세라도 구하려면 기본 몇 억은 있어야 하는 게 현실입니다.

이런 전후 사정으로 시공사에서 금융권 대출한도를 넘어선 LTV100%, 120%를 보장한다는 제안들이 넘쳐나는 이유입니다.

이런 공약들이 믿을만할까요?

시공사들의 수주전에서의 제안을 다른 글에서 살펴보도록 하겠습니다.