재건축 초과이익 환수제. 부담금 줄이는 방법!

도시정비사업

몰리테일 2020. 2. 13. 13:50

재건축 초과이익 환수제

재건축의 경우, 초과이익(3000만원이상)이 발생하면, 예상 개발이익의 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도.

(①재건축 종료 시점의 주택가액 – ②재건축 개시 시점 주택가액 – ③개발 비용–④정상주택가격상승분) x ⑤0% ~ 50%

① 재건축 종료 시점의 주택가액

- 조합원 주택가액, 일반분양분 주택가액, 소형임대주택 인수 가격 합산 금액

- 종료시점 : 준공인가일

- 조합원 주택가액 : 한국감정원 의뢰, 부동산가격공시위원회 심의. 공시주택가격 수준

- 일반 분양분 주택가액 : 분양시점 분양가격 총액

- 소형임대주택 인수가격 : 주택 – 공공임건설대주택 표준건축비 / 토지 – 기부채납(개발비용)

② 재건축 시작 시점 주택가액

- 개시 시점 : 최초 추진위원회 승인된 날

- 부과~종료 10년 초과시 종료시점부터 역산해 10년되는 날이 개시 시점

③ 개발 비용

- 공사비, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요되는 비용

④ 정상주택가격상승분

- 개시시점 주택가액 x (정기예금이자율 or 평균주택가경상승률) 중 높은 것

2005년 노무현 참여정부 : 8.31 부동산 대책의 일환으로 발표 / 입법논의하지 않음.

2006년 : 3.30 부동산 대책의 일환으로 발표 / 위헌 논란 지속

2006년 : 5월 24일 공포 / 2008년 실제 적용 단지 발생

2007년 ~ 2008년 : 세계 금융 위기 / 다수 재건축 취소 or 무기한 연기

2012년 연말 : 재초환 법률 개정안 통과

2013년 ~ 2017년 : 5년간 재초환 제도 일시 중단

2017년 : 8.2 부동산 대책 / 일몰기한 종료에 따른 재초환 제도 부활 선언

2018년 : 1월 1일부로 부활

2018년 4월 17일 : 11개 재건축 조합이 헌법재판소에 제기한 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률 위한 확인’ 각하 / 관리처분인가도 신청하지 않았기 때문에 기본권 침해받지 않는다

2019년 12월 27일 : 합헌 결정 / 평등 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 등 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다.

개발 비용 높여 -> 공사비 높여 -> 특화설계, 고급 외장, 마감제

장점 : 미래가치 상승, 재초환 부담금 감소

단점 : 분담금 상승, 일반 분양가 상승으로 인한 미분양 리스크

일반분양 줄여

소형임대주택 비율 최소화 -> 임대주택가격 감소, 용적률 인센티브 감소 -> 일반분양가구수 감소 -> 임대분양수입 감소 -> 1:1 재건축 등